IRSA acelera donde antes había freno: poder político y negocios en la costa sur
A más de dos décadas de rechazos vecinales y cuestionamientos ambientales, el megaproyecto de IRSA en la ex Ciudad Deportiva de Boca avanza a velocidad récord y ya superó los US$ 80 millones en ventas. La transformación normativa y judicial que lo hizo posible vuelve a poner en debate hasta qué punto el poder político redefine —según el clima de época— los límites entre interés público y negocio privado en la costa sur porteña.
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A finales de febrero de 2026, el holding liderado por Eduardo Elsztain anunció la venta del último lote de la primera etapa de Ramblas del Plata, el megaproyecto inmobiliario de US$ 1.800 millones que se levanta sobre las 71,6 hectáreas de la ex Ciudad Deportiva de Boca Juniors, al sur de Puerto Madero. En apenas un año, la compañía informó haber recaudado más de US$ 80 millones por la comercialización de 14 lotes que suman 126.000 m².
El dato financiero es contundente: el último terreno, de 2.111 m² y con 7.557 m² vendibles estimados, fue vendido por unos US$ 6,35 millones, según la comunicación remitida a la Comisión Nacional de Valores. Pero detrás de los números hay otra historia, más extensa y menos celebrada: la de un proyecto que durante décadas encontró resistencia vecinal, cuestionamientos ambientales y límites normativos que hoy parecen haberse evaporado con una velocidad llamativa.
De “inviable” a “estratégico”
El predio arrastra una historia conocida. En los años ’70, Boca Juniors intentó desarrollar allí su Ciudad Deportiva, iniciativa que quedó inconclusa. En 1991, la sociedad Santa María del Plata compró las tierras al club por US$ 22 millones y, en 1997, IRSA se quedó con el terreno. Desde entonces, el holding buscó distintas alternativas para urbanizarlo.
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Sin embargo, durante más de dos décadas el proyecto chocó con restricciones de zonificación y con el marco del Plan Urbano Ambiental. El área, lindera a la Reserva Ecológica Costanera Sur —un humedal protegido de relevancia internacional—, generó una fuerte oposición de organizaciones ambientalistas y vecinos que cuestionaban el impacto sobre el ecosistema, la apertura de calles, las redes de servicios y la presión inmobiliaria sobre la costa.
En 2022, incluso, la Justicia en primera instancia declaró nulo el convenio urbanístico por considerar que vulneraba normativa ambiental y principios de participación ciudadana. Pero en 2023, la Cámara de Apelaciones revirtió esa decisión y despejó el camino. La Legislatura porteña ya había aprobado en 2021 la normativa que habilitó el desarrollo, primero bajo el nombre “Costa Urbana” y luego rebautizado como “Ramblas del Plata”.
Lo que durante años fue presentado como jurídicamente inviable, ambientalmente riesgoso y socialmente resistido, pasó a ser, en pocos movimientos legislativos y judiciales, un “proyecto estratégico para la Ciudad”.
El cambio de clima político
El contexto no es menor. El impulso definitivo coincidió con un cambio de clima político tanto a nivel local como nacional. En la era Milei, con un discurso oficial fuertemente pro-mercado y una retórica crítica hacia lo que se denomina “exceso de regulaciones”, el megaproyecto encontró una ventana de oportunidad.
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Elsztain, uno de los empresarios más influyentes del sector inmobiliario —propietario de centros comerciales emblemáticos y del Hotel Libertador, donde el Presidente se alojó tras su elección— logró en pocos meses lo que no había conseguido en más de veinte años: convertir un activo inmovilizado en una máquina de preventas millonarias.
¿Casualidad o sincronía política? La pregunta no es menor cuando se observa la velocidad de las autorizaciones, la flexibilización normativa y la rápida resolución de trabas judiciales que antes parecían insalvables.
El discurso del “71% público”
IRSA subraya que el 71% del predio —50,9 hectáreas— será destinado a usos públicos, mientras que el 29% (20,6 ha) corresponderá a lotes privados. El master plan promete recuperación del acceso al río, extensión del paseo costero y un tejido urbano mixto con 6.000 viviendas, oficinas, comercios, escuelas y un sanatorio.
El argumento suena virtuoso: más espacio público que privado. Sin embargo, especialistas en planificación urbana advierten que la clave no es solo la proporción, sino el modelo de ciudad que se consolida. ¿Se trata de un espacio verdaderamente integrado al tejido urbano popular del sur o de una nueva expansión de la lógica Puerto Madero, con viviendas de alto valor y servicios orientados a sectores de ingresos altos?
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El acceso al río —históricamente reclamado como un derecho colectivo— aparece ahora mediado por un desarrollo inmobiliario premium. Lo público y lo privado conviven, pero no necesariamente en igualdad de condiciones.
Vecinos, ambiente y memoria corta
Las objeciones ambientales que durante años frenaron el proyecto no desaparecieron: fueron desestimadas o reinterpretadas. La cercanía con la Reserva Ecológica, la alteración de humedales y el impacto sobre la biodiversidad siguen siendo puntos sensibles. Sin embargo, el discurso oficial prioriza la “puesta en valor” y la “recuperación de tierras ociosas”.
El problema es más profundo que un solo emprendimiento. Ramblas del Plata se convierte en un caso testigo de cómo el poder político puede reconfigurar, en pocos años, aquello que durante décadas fue rechazado por razones ambientales, urbanísticas o sociales.
Cuando la ecuación cambia —cuando el proyecto deja de ser un problema y pasa a ser una oportunidad de inversión— también cambia la narrativa institucional.
Un modelo que se repite
No es la primera vez que grandes desarrollos inmobiliarios en la Ciudad avanzan tras convenios urbanísticos específicos. El mecanismo se repite: una norma a medida, una votación ajustada, una disputa judicial que finalmente se resuelve, y un mercado que responde con velocidad.
En febrero de 2026, con más de US$ 80 millones ya recaudados y las primeras obras previstas para este año, Ramblas del Plata deja de ser una promesa para convertirse en un hecho consumado.
La discusión de fondo sigue abierta: ¿quién define el destino de las últimas grandes reservas de tierra de la Ciudad? ¿Los vecinos que durante años objetaron el proyecto? ¿Los organismos ambientales? ¿O una alianza coyuntural entre poder político y capital inmobiliario que logra, finalmente, destrabar lo que parecía imposible?
En la costa sur, la respuesta empieza a tomar forma en hormigón.
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